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【葡萄牙购房移民政策解说】投资需要换一种思路

发布者:新侨移民    时间:2017-07-19

  国内限购门槛再加高,投资需要换一种思路了。

  每年两会后,国内的房地产都会进入“调控期”,根据现在的限购政策,真的是有钱也不容易买到好房子。当您还在对比2、3、 4、 5、6环,哪环是未来大金矿的时候,也许不妨将您的投资眼光放得更远些。目前有很多投资人已经将投资触角伸向了海外,全球资产配置将会被越来越多的高净值人群所选择。

天价房产背后,危机四伏的隐患

  说到投资房产,您要清楚房屋租售比是国际上用来衡量某地区楼市运行是否健康的指标之一。一般而言,按照国际惯例,在一个房产运行情况良好的区域,房屋租售比通常为1:200到1:300。也就是说在当前房价和租金条件不变的情况下,投资人可以在200-300个月内完全收回投资,即17年到25年内可以收回投资。如果一个地区这一数值高于300个月(25年),比如需要1200个月(100年)才能收回投资,则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。

  根据某机构统计的《中国城市房屋租售比前20大城市排名》显示,国内大部分一线城市的房屋租售比均高于1:300,租售比最高的深圳甚至达到了1:732,也就是说需要出租732个月,即61年,才能收回买房的本金。北京的租售比也高达1:625,上海的为1:607,就连温州、厦门这些二线城市的租售比也都在1:550以上。

资产转移海外,合理配置投资

  面对这样高的租售比,国内很多的高净值人群选择将资产分散配置到海外。中国外汇储备的大幅减少就是这一趋势的明证。而胡润研究院的研究报告显示,中国高达80%的高净值人群表示在未来有海外投资需求。越来越多的国人意识到资产配置对于分散风险的重要性。

  专家指出,2016年高净值人群的海外投资主要集中在海外金融产品上,未来5年,中国个人境外资产配置比例将从目前的5左右%上升到9.4%左右,新增市场规模将达到13万亿元人民币,市场需求巨大。这表明海外房地产市场的资本流入狂潮才刚刚开始。未来几年,中国投资者进行全球房地产投资的群体数量将会日益壮大。

置业葡萄牙,投资的同时还可配置身份

  近年来,葡萄牙房地产市场的回暖吸引了越来越多的国人投资置业。金融危机过后,葡萄牙房地产的泡沫已经被挤压出。自2013年起,葡萄牙经济逐渐复苏,房地产市场也随之回暖,房价不断上升。

数据来源:葡萄牙国家统计局

  最新数据显示,2016年葡萄牙房地产市场共有127106套房产成交,较2015年上涨了18.5%,总成交金额达到148亿欧元,较2015年上涨了18.7%,房产价格较2015年上涨了7.1%。多位房地产专家在接受记着采访时表示,未来葡萄牙房价还将继续上涨,一方面得益于国际投资人对葡萄牙房地产的青睐,另一方面也来自于葡萄牙本国人购买能力的提高。

数据来源:葡萄牙国家统计局

  随着葡萄牙旅游业的蓬勃发展,也带动了葡萄牙的房屋租赁市场,尤其是短租市场的繁荣。由此带来的是房主租金收益的提高,以及出租收益率的上涨。据统计2016年9月里斯本区域公寓的收益率大概在5.4%-6.2%,小户型的公寓收益率要高于大户型的公寓。在里斯本,一套50平米的公寓出租收益率大概为6.32%,而一套250平米的公寓出租收益率仅有4.5%。那么,在葡萄牙投资房产,多少年能够收回成本呢?根据Global PropertyGuide调研的数据显示,葡萄牙的房屋租售比为1:220,即18年可以收回投资成本,在欧洲国家中属于收回成本较快的,相较于西班牙需要24年,意大利需要30年,德国需要33年。这一点来说,投资葡萄牙的房产对于高净值人群在海外投资中最关心的“收益稳健、避免风险”绝对是最适合的选择。

  不仅如此,投资葡萄牙房产还可以同时获得葡萄牙的黄金居留许可权,获得收益和升值预期的同时,还可以享受葡萄牙舒适的生活环境、优质的教育、先进的医疗,低廉的物价以及自由来往申根各国的便利。更重要的是,相较于中国,葡萄牙属于低税率国家,非常住居民还能享受税率减免的优惠,而且葡萄牙政府还不征收遗产税和赠与税,可以更好地规避资产缩水的风险。

  对于房产本身而言,葡萄牙的房产质量过硬、无需费力装修、只计算使用面积,不计算公摊面积、后期维护到位,投资人拥有永久产权,而且相较于国内的房产市场而言,葡萄牙的房产市场信息相对透明,相关法律完善,对于投资人的权益更有保障。

欧元汇率走势

  当下欧元汇率正处于下行的阶段,直至汇率低谷。但是根据事物发展规律来说,未来欧元汇率肯定会止跌反弹,再次回升。而纵观几十年来葡萄牙房产价格的走势,不难看出葡萄牙房价10-15年是一个周期,在2018-2020年葡萄牙房价或会达到另一顶峰。我们可以知道未来在某一时间点汇率和房价会有最佳交汇点,在此交汇点之前,投资人可以花相对较少的人民币,买到未来价值最高的房产。因此,当下正是投资葡萄牙房产的最佳时间。

 
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